Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт для расчётов между покупателем и продавцом недвижимости. Гарантом и посредником выступает банк. Заключается трёхсторонний договор между банком, продавцом, покупателем. Расчёты производятся после выполнения условий, указанных в договоре.
Это безналичная форма взаиморасчётов, которая используется при купле-продаже недвижимости.
Варианты использования: покупка жилья в новостройке, на вторичном рынке, при рефинансировании ипотеки.
Эскроу-счёт обязателен при долевом строительстве согласно Федеральному закону от 30.12.2004 №214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.
Схема
- Строительная компания / застройщик заключает договор с банком из реестра ЦБ.
- Покупатель и застройщик заключают договор долевого участия (ДДУ). ДДУ регистрируется в Росреестре.
- Покупатель-дольщик заключает договор с банком, в договоре прописываются все условия.
- Покупатель переводит деньги банку на специальный счёт, согласно условиям договора.
- Застройщик по окончании строительных работ сдаёт объект, предоставляет документы в банк о введении объекта в эксплуатацию.
- Банк переводит деньги застройщику согласно условиям договора.
При использовании эскроу-счёта банк проводит дополнительную проверку, включая запросы всех подтверждающих документов.
Благодаря такой схеме минимизируются риски мошенничества.
Эскроу счёт имеет обязательную страховку от Агентства страхования вкладов.
Счёт безотзывный в одностороннем порядке, требуется участие всех сторон.
Эскроу счёт предоставляется покупателю недвижимости по ДДУ бесплатно.
При недострое или банкротстве застройщика, покупатель получает свои деньги обратно.
Ипотека может быть оформлена в одном банке, а эскроу-счёт в другом.
Преимущества использования эскроу-счёта при покупке квартиры:
- Защита покупателя. Деньги перечисляются на эскроу-счёт, и продавец сможет их получить только после выполнения всех условий договора, например, регистрации права собственности на покупателя. Это гарантирует, что покупатель не переведёт деньги мошенникам или продавцу, который не выполнит свои обязательства.
- Гарантия для продавца. Покупатель заранее переводит деньги на эскроу-счёт, что подтверждает серьёзность намерений покупателя. Продавец может быть уверен, что получит оплату после выполнения условий сделки.
- Прозрачность и контроль. Все операции по счёту видны участникам сделки, что снижает риск ошибок и злоупотреблений.
- Удобство и безопасность. Использование эскроу-счёта упрощает процесс расчётов и снижает риски, связанные с передачей денег напрямую. Это важно при проведении сделок на вторичном рынке и в новостройках.
- Снижение рисков при форс-мажорных обстоятельствах. Например, если сделка сорвалась не по вине сторон, деньги вернутся на счёт покупателя.
Использование эскроу-счёта при покупке квартиры обеспечивает безопасность и прозрачность сделки, снижая риски для всех участников.
ФССП не может изымать деньги с эскроу-счетов.
Недостатки:
- Увеличение цен на квартиры. При проектном финансировании застройщик берёт кредит на строительство в банке, платит за обслуживание и проценты. Все дополнительные расходы включаются в стоимость квартиры.
- Ограничение по сумме возвращаемых средств (10 млн. руб.), при этом, жильё может быть существенно дороже.
- Постоянный рост цен на недвижимость. Если спустя несколько лет покупка не состоится и деньги будут возвращены, аналогичные квартиры будут стоить дороже и купить их за те же деньги не получится.
- В случае невыполнения обязательств застройщиком и возврата денег, при покупке квартиры в ипотеку проценты не возвращаются, только средства с эскроу-счёта.
- Эскроу счёт не регулирует и не распространяется на качество отделки и ремонта от застройщика.
С 1 марта 2025 г. расчёты через эскроу начинают распространяться на строительство частных жилых домов, пока это носит рекомендательный характер.
Возможны изменения, уточняйте информацию на текущую дату.