Переуступка в недвижимости — это сделка, при которой права и обязанности по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) передаются от одного лица другому. Покупатель приобретает не саму недвижимость, а право требования её у застройщика после завершения строительства.
Если кратко, то переуступка прав – это смена дольщика. К покупателю - новому дольщику переходят права и обязанности перед застройщиком.
Чем интересен данный вид сделки?
На начальной стадии строительства покупателям предлагается много вариантов квартир с разным метражом и планировкой, но долго ждать сдачи дома, сроки могут затянуться, плюс риск, что дом не будет построен.
На финальных стадиях строительства обычно лучшие варианты уже разобраны, остаются большие по метражу лоты, неоптимальные планировки, дорогие варианты. В таком случае имеет смысл поискать продавца (физическое или юридическое лицо) в интересующем жилом комплексе и приобрести новостройку по договору уступки прав требования.
Плюсы для покупателей при переуступке
- Сокращение времени ожидания. Когда надо быстрее получить жильё и заселиться.
- Инвестиционная привлекательность. Инвесторы покупают квартиры на начальной стадии и продают их ближе к окончанию строительства, зарабатывая на росте стоимости жилья.
Можно ещё рассмотреть инвестиционный вариант, купив квартиру по переуступке и продав после сдачи дома, обычно после сдачи дома цена на квартиру ещё возрастает.
- Цена по переуступке обычно выгоднее цены от застройщика на аналогичные варианты. Дольщик сам устанавливает цену, чтобы быстрее продать квартиру.
- Нет рисков «вторички», таких как наследники, несовершеннолетние, недееспособные и другие категории граждан, которых нельзя выписать.
- Есть шанс найти и купить подходящий вариант, когда аналогичные квартиры уже распроданы у застройщика.
Что важно
Договор может заключаться между физическими и/или юридическими лицами (например, это может быть инвестиционная компания).
Распространяется на квартиры и апартаменты.
Можно пользоваться ипотечными программами.
Переуступка возможна, когда недвижимость не введена в эксплуатацию, до получения ключей и регистрации собственности. В этот период квартира ещё не является объектом недвижимости.
После подписания акта приёма-передачи квартиры заключается обычный договор купли-продажи недвижимости.
Обязательным условием выступает наличие ДДУ (Договора долевого участия) с регистрацией в ЕГРН.
Согласие застройщика не требуется, если это условие не прописано в ДДУ.
На квартиру, купленную в ипотеку, требуется согласие банка. Объект находится в залоге у финансовой организации.
Договор уступки права требования (цессии) обычно оформляется нотариально.
Застройщик может взимать комиссию за переуступку.
У некоторых девелоперов в ДДУ прописан запрет на переуступку.
Особенности договора
Договор переуступки регулируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», включая гарантийные обязательства и неустойки.
Покупатель получает права и обязанности дольщика.
Настоятельно рекомендуется прописать в договоре условия, если новый дольщик – покупатель не успел оформить эскроу-счёт, а застройщик при определенных условиях возвращает деньги прежнему дольщику.
Для совершения сделки также могут потребоваться дополнительные документы
Основные документы: паспорта участников сделки, оригинал договора ДДУ.
- справка по отсутствии задолженности перед застройщиком.
- согласие супруга.
- письменное разрешение застройщика (если данное условие указано в ДДУ).
- согласие органа опеки при наличии несовершеннолетних и недееспособных.
- согласие банка и др.
После расчётов требуется регистрация сделки в Росреестре (через МФЦ, нотариуса и др.). Оплата государственной пошлины. Обязательно надо переоформить эскроу-счёт на нового дольщика.
Минусы для участников
- Финансовые риски. Например, скрытую задолженность перед застройщиком придётся гасить новому покупателю квартиры или судиться с прежним. Скрытое банкротство продавца-дольщика.
- Высокие риски мошенничества. Например, один и тот же договор переуступки оформляют на несколько покупателей. Оформление переуступки на несуществующие объекты или неоплаченные объекты.
- Риски признания сделки недействительной, если пропущены этапы или документы. Например, оспаривание при отсутствии согласия супруга или оспаривание, если продавец-дольщик уже вступил в права. И другие.
- Застройщик может обанкротиться и дом не будет достроен и сдан.
- В случае споров с застройщиком ценой для расчётов будет цена из 1-го ДДУ, а не фактически уплаченная сумма по договору переуступки.
- Риск продавца не получить деньги от покупателя. Для этого порядок расчётов необходимо прописать в договоре и использовать безопасные способы расчётов (например, банковская ячейка, безотзывной аккредитив, ипотека и др.).
При заключении договора переуступки с юридическими лицами у них также могут быть задолженности перед застройщиком и отсутствие полномочий у подписывающего документы лица и др.
Налоги
Налог начисляется на разницу между доходом и расходами продавца, которые должны быть подтверждены, иначе на полную сумму. Далее необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, даже если дохода не было.
Покупатель может воспользоваться налоговым вычетом.
На приёмку квартиры дополнительно потребуется исходный договор ДДУ, который подписывал первый дольщик.